1. Para que serve? Qual é a sua finalidade?

O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.

Por outras palavras, é através da informação disponibilizada pelo registo (com interesse designadamente para quem vai comprar casa) que poderá ficar a saber qual a composição de determinado prédio, a quem pertence e que tipo de encargos (hipotecas, penhoras, etc) sobre que incidem.

2. Em que Conservatória se devem registar os prédios?

Os prédios são registados na conservatória do registo predial com competência sobre a freguesia em que o prédio se situa.

Encontrando-se o território nacional dividido em circunscrições (que correspondem à área das Conservatórias), é dentro destes limites (e só aí) que cada uma pode praticar todos os actos da sua competência.

Para além da regra da divisão da competência das Conservatórias pelos concelhos em que se situa há localidades em que, pelo grande movimento, houve necessidade de subdividir, criando-se outros serviços da mesma espécie. É o caso, entre outras, dos concelhos de Almada, Amadora, Cascais, Figueira da Foz, Leiria, Lisboa, Loures, Maia, Oeiras, Porto, Setúbal, Sintra, Vila Franca de Xira e Via Nova de Gaia.

Quando um prédio, pelas suas dimensões e localização, abrange uma superfície compreendida na área de duas ou mais Conservatórias (ex. prédio localizado nos concelhos de Covilhã e Guarda) o registo deve ser efectuado em todas elas.

Os factos respeitantes a dois ou mais prédios situados na área de diversas conservatórias são registados em cada uma delas na parte respectiva (ex. uma hipoteca que abrange dois prédios um situado no concelho de Lagos e outro no concelho de Faro, deve ser registada relativamente ao primeiro na Conservatória do Registo Predial de Lagos e, quanto ao segundo, na Conservatória do Registo Predial de Faro).

Se tiver sido alterada administrativamente a competência territorial da Conservatória (situação que ocorre, por exemplo, quando há um aumento substancial do serviço em determinada zona e se decide criar uma nova Conservatória, redistribuindo-se pelas duas a área que inicialmente pertencia apenas a uma) há lugar à transferência das pastas de fichas correspondentes às freguesias desanexadas para a nova Conservatória ou à extractação dos registos lavrados na Conservatória inicial em livros para a nova Conservatória, onde serão reproduzidos.

3. Que factos estão sujeitos a registo?

 Estão sujeitos a registo, os factos mencionados no art. 2º do CRP.
De entre estes salientam-se, pela sua importância, os seguintes:
Os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão Ex: a aquisição de um imóvel por compra ou doação. Neste último caso, se o doador reservar para si o usufruto do bem doado, o registo de aquisição a favor do donatário implica a realização, oficiosa (sem depender da vontade das partes), do registo de usufruto.

Os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade horizontal e do direito de habitação periódica;

A autorização de loteamento, seus aditamentos e alterações;

A hipoteca;

A locação financeira;

A penhora e o arresto;

As acções que tenham por fim, principal ou acessório, o reconhecimento, a constituição, a modificação ou a extinção de algum dos direitos anteriormente referidos, bem como as respectivas decisões finais.

4. Como devo pedir o registo?

 O registo efectua-se a pedido dos interessados em impresso próprio que é fornecido gratuitamente em qualquer conservatória do registo predial e está disponível on-line em

http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/a_registral/servicos-externos-docs/impressos/predial/modelo-de-requerimento/ .

Há porém situações previstas em que o CRP autoriza o conservador a efectuar actos de registo sem haver necessidade de requerimento por parte dos interessados (actos oficiosos). São exemplo disso, os factos constituídos simultaneamente com os de aquisição ou mera posse, os quais dependem do registo desses factos e determinados actos de conversão ou cancelamento dependentes também de outros registos ou factos (ex: arts. 92º/5, 98º/3, 100º/3, 101º/4, 119º/3/6, 148º/4 e 149º/1/2 , todos do CRP). Este impresso devidamente preenchido e acompanhado dos documentos necessários pode ser entregue directamente na conservatória ou remetido pelo correio conjuntamente com o preparo, quantia em que previsivelmente importará o registo.

5. O que deve constar do pedido?

a) Quanto à forma das declarações para registo.

O impresso do pedido (requisição) deve ser assinado pelo apresentante e conter a sua identificação, a indicação dos factos e dos prédios a que respeita, bem como a relação dos documentos entregues.

- Identificação do apresentante

 A identificação do apresentante é feita pelo nome, estado civil, residência habitual e, não sendo conhecido na conservatória, confirmada pela indicação do número, data e entidade emitente do respectivo bilhete de identidade ou documento equivalente, ou por comparação com a assinatura que conste de documento autêntico ou autenticado que instrua o pedido.

Quando o apresentante for advogado ou solicitador, a identificação é confirmada pela indicação do número da respectiva cédula profissional; tratando-se de entidade oficial, a assinatura deve ser autenticada com o selo branco.

- Identificação dos prédios

A indicação dos prédios faz-se pelo número da descrição, isto é, pelo número que lhe foi atribuído no registo predial ou, quando não descritos ou a desanexar, pelo número de ordem que tenham no título (ex. escritura) mais recente.

Tratando-se de prédio não descrito, isto é, que ainda não se encontra registado, deve também indicar-se em declaração complementar (no verso do impresso) o nome, estado e residência dos proprietários ou possuidores imediatamente anteriores ao transmitente, salvo se o apresentante alegar na declaração as razões justificativas do seu desconhecimento.

- Identificação dos documentos

Os documentos são relacionados com referência a cada um dos factos pela menção dos elementos que permitam a identificação do original ou pela sua data e repartição emitente. (Exs. escritura de compra e venda celebrada em 22/02/1999 a fls. 45 verso do livro de notas para escrituras diversas nº 322-A do 20º Cartório Notarial de Lisboa; Certidão judicial emitida em 22/02/2005 pelo Tribunal Judicial de Loures - Pº nº 140/2002; Caderneta predial, emitida em 26/03/2000, pela Repartição de Finanças de Lousada).

NOTA: Os documentos já arquivados na Conservatória em registos anteriores, podem ser novamente utilizados devendo ser referenciados na requisição de registo.
Os documentos escritos em língua estrangeira só podem ser aceites quando traduzidos nos termos da lei notarial. Para basear o registo devem conter as menções do artigo 44º.
Nas localidades em que os serviços funcionem em regime de anexação (ex. Conservatória dos Registos Civil, Predial, Comercial e Cartório Notarial de Boticas) os documentos existentes nos diversos arquivos podem ser utilizados para a realização de registos, desde que referenciados na requisição.

b) Declarações complementares

Usualmente feitas no verso da requisição de registo, destinam-se a completar elementos constantes dos documentos que serviram de base ao registo quanto às pessoas e aos prédios, ou para esclarecer divergências entre os títulos, quando contraditórios entre si ou com a descrição, em virtude de alteração superveniente.
Exs: Se uma pessoa no estado de solteira adquire um prédio e posteriormente, quando vem requerer o registo de aquisição a seu favor, se identifica como casado, para provar o novo estado civil terá de exibir na Conservatória certidão emitida pelo registo civil que comprove esse facto. Não bastando neste caso a declaração feita pelo interessado, a mesma já seria admissível e suficiente para a indicação de outros elementos relativos ao interessado como, por exemplo, o nome do cônjuge ou o regime de bens do casamento.

Do mesmo modo, e em relação aos prédios, se numa escritura de divisão não consta a área de cada um dos prédios dela resultantes, a omissão de tal elemento pode ser suprida por declaração complementar do proprietário feita no verso da requisição.

6. Que documentos tenho de apresentar para pedir um registo?
É sempre necessário apresentar caderneta predial passada pela repartição de finanças competente (ou certidão matricial) emitida ou revalidada há menos de um ano. Se o prédio estiver omisso na matriz (não tem ainda artigo próprio), deve ser apresentado o duplicado do pedido de inscrição na Repartição de Finanças competente, ou certidão da declaração, emitidos há menos de um ano.

Consoante os factos a registar são ainda necessários outros documentos designadamente:
Aquisição e hipoteca

- Antes de titulados os contratos

Utilizando para o efeito o modelo de requerimento de registo – Mod.1 (também disponível em formato digital em http://www.irn.mj.pt/IRN/sections/irn/a_registral/servicos-externos-docs/impressos/predial/impressos-de-registo/   pode pedir o registo antes de os contratos serem celebrados.

7. Em que consiste a qualificação de um registo?

No exercício das suas funções, o conservador deve apreciar a viabilidade do pedido de registo que lhe é apresentado em face da legislação aplicável, dos documentos que lhe são exibidos e dos registos anteriores.

Uma das manifestações do cumprimento desse dever funcional, a que se chama qualificação do registo, é o de verificar estarem pagos ou assegurados os direitos do fisco, como acontece, por exemplo, relativamente ao imposto de selo.

8. O registo é sempre efectuado conforme requerido?

Não. Se no juízo que faz sobre o pedido, o conservador detecta algum obstáculo, o registo pode não ser feito conforme requerido.

De acordo com natureza do impedimento, o registo pode ser provisório por natureza, recusado, ou feito como provisório por dúvidas.

O registo é feito como provisório por natureza quando a lei assim directamente o determina, sendo, na maior parte dos casos, situações em que o acto ainda não está concluído. A título de exemplo, salientamos o registo provisório de aquisição ou de hipoteca, antes de celebrada a escritura, a constituição de propriedade horizontal, antes de o prédio estar concluído, a penhora do prédio depois de ter sido ordenada pelo juiz mas antes de ser efectuada, etc.

Os casos de recusa são unicamente os que a lei refere.
Integram-se nesta categoria os vícios mais graves que de todo impossibilitam o registo. Dois exemplos: 1º) - de nulidade do facto - compra e venda entre marido e mulher; 2º) - de manifesta insuficiência do título apresentado - apresentação de uma escritura de arrendamento para titular registo de aquisição.

Se o registo não for efectuado conforme requerido, se não for recusado ou lavrado como provisório por natureza, o registo foi certamente qualificado como provisório por dúvidas.
Trata-se de situações que, não sendo fundamento de recusa, obstam ao registo do acto tal como pedido. Exemplo típico desta situação é o incumprimento do trato sucessivo. È requerido registo de aquisição a favor de C por compra a B, não tendo este registado a aquisição que fez a A, sujeito que no registo consta como proprietário inscrito. Neste caso, sendo o registo a favor de C qualificado como provisório por dúvidas, a sua conversão só poderia ser feita depois de requerido e efectuado o registo de aquisição - intermédio - que B fez a A.

Em princípio, o registo provisório por dúvidas tem um prazo de vigência de seis meses, devendo, por isso, ser convertido dentro desse prazo.

9. De que forma tenho conhecimento da qualificação que incidiu sobre o acto de registo apresentado?

Os despachos de recusa e de provisoriedade por dúvidas devem ser lavrados na requisição de registo, e são notificados aos interessados nos cinco dias seguintes.
Salvo nos caso dos registos de acção, de aquisição antes de celebrado o contrato ou de hipoteca voluntária antes de lavrado o título constitutivo, a qualificação de um registo como provisório por natureza é notificado aos interessados no prazo referido no parágrafo anterior.

10. É permitida a desistência de um acto de registo apresentado?

Sim. Permite-se a desistência depois de efectuada a apresentação (momento em que se apresentam os documentos na Conservatória para efectuar o registo), desde que a mesma seja feita por escrito e até ao momento de a serviço iniciar a sua feitura.

11. Pode recorrer-se das decisões do conservador?

A decisão do conservador que recuse a feitura do registo nos termos requeridos pode ser impugnada por recurso hierárquico para o director-geral dos Registos e do Notariado ou por recurso contencioso para o tribunal da comarca a que pertence a conservatória.

Em qualquer dos casos, o recurso interpõe-se por meio de requerimento, apresentado na conservatória, em que são expostos os fundamentos do mesmo.
Quanto ao prazo para interpor recurso, a lei fixou-o em trinta dias a contar da notificação feita aos interessados do despacho de recusa ou de provisoriedade por dúvidas ou da qualificação do registo como provisório por natureza em sentido contrário à pretensão do requisitante.